「木造アパートの築年数の限界」とは？4つの問題と対策を解説

「木造アパートの築年数の限界は何年ですか？」
本記事では、こうした疑問にお答えします。

木造アパートを所有している方の中には、築年数が経過して修繕費が嵩み、建て替えた方がよいのではと考える方もいるでしょう。
しかし建て替えには多額の費用を要しますので、既存のアパートを活用できる限り運用を続けたいとも思うものです。

そこで本記事では、木造アパートの築年数の限界、老朽化した場合の対策や起きやすい問題といった話題について解説します。

＞関連コラム：木造アパートは地震に弱いのか？『やめとけばよかった…』と思わないために。1階と2階の特徴の違いも解説

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木造アパートの築年数が嵩むと起きる問題

はじめに、木造アパートの築年数が経過した場合に起きやすい問題について紹介します。

空室率が高まる・賃料が安くなる

木造アパートの築年数が経過すると、空室率が高まる、賃料が安くなるなど、収益性が下がる問題が発生します。

一般的に賃貸住宅を借りる方は、設備が新しく内装もきれいな築浅物件を好みます。
このため新築、または築浅のアパートに入居希望者が集まり、古くなった物件は空室率が高まります。
入居者を確保するためには賃料で競争力を高めるしかなく、賃料を下げることにもつながります。

修繕費用が高くなる

築年数が経過したアパートでは、修繕費用が高くなる問題も発生します。

たとえば屋根や外壁など、雨風にさらされる箇所、さらに水道管や電気設備、給湯器といった設備機器類も耐用年数を迎えて交換が求められます。
適切な維持修繕を行わなければ建物の劣化が進みますし、設備を更新しなければ満足度が下がり、空室率が高まることとなります。

減価償却が終わり税金が高くなる

アパート経営における税金を減らすためには、減価償却の利用が欠かせません。
減価償却とは、アパートを建築した費用を単年で経費計上せずに、定められた年数に渡って少しずつ経費計上する仕組みです。

木造アパートの場合は償却期間が22年と決められていますので、償却期間を終えた23年目以降は計上できる経費が減り税金が増えてしまいます。

耐震性など災害への不安が高まる

長期間運営し続けてきた木造アパートでは、以下のとおり耐震性など災害への不安が高まることも問題です。

• 木材や接合部の経年劣化により耐震性が低下する
• 設備の老朽化により漏電、火災の危険性が高まる
• 旧耐震基準に基づいて設計されていて耐震性が不足している
• 防火地域としての指定を受ける前に建築していて耐火性が不足している

こうした地震、火災など安全性に関わる問題は入居者の不安につながり、入居率を引き下げる要因になります。
また、資産価値が減少し売却価格が下がる問題にもつながります。

＞関連コラム：耐震基準を満たしていない建物の問題点・解決法│賃貸住宅の場合は？リフォームで解決する？

木造アパートの築年数の限界とは？

可能な限り長く運用を続けたい木造アパートですが、築年数の限界はあるのでしょうか。
視点を変えることで複数の「限界」が考えられますので、それぞれ解説します。

（1）木造アパートの法定耐用年数：22年

建物には、構造に応じて減価償却など税金を計算するための法定耐用年数が設定されています。
木造アパートの場合、法定耐用年数は22年と設定されていて、22年経過後は残存価額1円（税務上は価値なし）として扱われます。

しかし、22年という年数は税金計算のために設定されているもので、実際は22年経過後も賃貸アパートとして使用し続けられると考えてよいでしょう。

＞参考リンク：国税庁　耐用年数（建物／建物附属設備）

（2）配管・電気設備などの耐用年数：15年

建物本体と同様に、木造アパートには配管や電気設備といった設備に対して15年の法定耐用年数が設定されています。
こちらも建物の法定耐用年数と同じで、15年を経過しても使用し続けられることもありますし、交換が必要になる場合もありケースバイケースです。

配管を更新する際に壁なども剥がして施工することから、配管類の更新時期がひとつの限界と捉える見方もあります。

（3）木造建築としての耐久性の限界

最後に、木造アパートの構造部分が限界を迎える耐久性の限界もあります。

伝統的な木造建築物の中には数百年が経過している例もあるように、実は木造建築物は長期間利用し続けられる耐久性を持ちます。
ただし、高い耐久性を期待するためには、日光や降雨への配慮や損傷に対する適切なメンテナンスを施さなければいけません。

20～30年に一度屋根や外壁などのメンテナンスを施し、大規模な維持修繕を50～60年を目安にすることで、より長期間木造アパートは使用し続けられる可能性があります。

木造アパートが古くなった場合の対策

木造アパートが老朽化して、紹介した問題が起きた場合に備えて、以下の対策を講じることをおすすめします。

維持・修繕に必要な費用を準備する

1つ目は、維持・修繕に必要な費用を現金として準備することです。

• 空室率が高まり一時的に赤字になった場合
• 照明や温水器など設備が故障した場合
• 地震によって外壁がひび割れた場合

こうしたアパートの老朽化が関わる様々な問題に対して、一定の現金があれば対処は可能です。

アパート経営において発生する修繕費用は、公的機関が発表している資料などによって、金額や発生時期の目安をつけられますので積み立てておきましょう。

＞参考リンク：国土交通省　民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

耐震・制震・耐火など災害対策を施す

2つ目は、耐震・制震・耐火といった災害対策を施すことです。

老朽化したアパートで注意するべきは地震や火災といった災害です。
対策を取っていない場合、地震の揺れで倒壊したり、火災によって消失する可能性があります。

耐震・制震といった地震対策や耐火性の高い外壁・屋根などへのリフォームの中には、入居者が住んでいても工事可能なメニューがあります。
災害対策を施すことで地震、火事といった災害への不安を解消すれば、入居率の改善や安定に効果を発揮するでしょう。

＞関連コラム：住みながらできる木造住宅の耐震補強工事とは｜内容や注意点を解説

古い木造アパートでの災害対策は「耐震+制震」がおすすめです。
耐震で揺れに強い建物にして、制震で建物へのダメージを減らせば、複数回地震を受けても耐えられるアパートになります。

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新築アパートへの建て替えを検討する

3つ目は、新築アパートへの建て替えです。

老朽化したアパートは、1か所修繕しても他の箇所が不具合を起こす可能性があります。
この場合はアパートを一度取り壊し、新築アパートとして建て替えることで、修繕費を減らし家賃収入を増やすことが可能です。

現状のままアパートを売却する

4つ目は、老朽化したアパートをそのまま売却することです。

老朽化したアパートも、入居者がいる場合や土地の需要が高い場合など、買い手が見つかる可能性はあります。
売却を選ぶことで修繕に伴う対策費用は不要になりますし、売却に伴いまとまった現金を得られます。

まとめ│古いアパートは早めの対策を

＞制震ダンパー施工事例（株式会社𠮷田工務店様・アパート新築工事）

「木造アパートの築年数の限界は何年ですか？」
こうした疑問にお答えしました。

木造アパートの法定耐用年数として、建物22年、設備機器15年が設定されているものの、実際はこの年数以上に使用し続けられるアパートは、適度なメンテナンスによって寿命を伸ばすことが可能です。

耐久性が限界を迎えて破損や故障が起きてからでは、構造部が損傷している可能性があります。
損傷、故障が顕在化する前に定期的に維持補修を加えて、長く賃貸事業を続けましょう。

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