耐震基準を満たしていない建物の問題点・解決法│賃貸住宅の場合は？リフォームで解決する？

耐震基準を満たしていない建物とは？

はじめに、「耐震基準を満たしていない建物」とは、どのような建物で確認するにはどうすればよいのか解説します。

耐震基準とは？

そもそも耐震基準とは、「建築する建物が最低限満たす必要のある基準」を指します。

建築基準法や建築基準法施行令に具体的に記載されていますが、簡単に解説すると、想定した力（地震など）が建物に作用した場合に、建物が倒壊・崩壊しない最低限の基準といえます。

＞参考リンク：建築基準法

＞参考リンク：建築基準法施行令

知っておきたい「3つの耐震基準」

建築基準法は大きな地震が起きる度に改正が加えられていて、特に1981年と2000年に大幅な改正がありました。

このうち、1981年以前の基準を旧耐震基準、1981年から2000年の基準を新耐震基準、2000年以降の基準を現行基準・現行耐震基準などと呼び区別されています。

特に危険性が高いとされるのは旧耐震基準に該当する建物です。
旧耐震基準の建物は震度6以上の揺れに対する評価がされておらず、大きな地震で倒壊する危険性が指摘されています。

＞関連コラム：新旧耐震基準と2000年基準の違いとは？｜耐震性の確認や耐震補強の方法を解説

一戸建て・アパートの耐震基準を確認する方法

一戸建てやアパートなど建物の耐震基準は、以下の書類によって確認可能です。

• 建築確認済証
• 完了検査済証
• 建築計画概要書

こうした書類によって、建物が何年何月の基準に基づいて建てられたのかが分かります。

建築確認済証・完了検査済証は建物に関する書類の中に含まれます。資料が古く確認できない場合は、住所を確認の上で建物の所在する市区町村で建築計画概要書を閲覧可能です。

一定以上の規模のアパート・マンションは耐震診断が義務化

一戸建てや小規模なアパートに対しては耐震診断が義務化されていないものの、以下の条件に該当する場合は耐震診断を受ける必要があります。

• 旧耐震基準に該当（1981年5月31日以前に着工）する
• 3階建て以上かつ1,000㎡以上

こうした規模に該当していない建物についても、現行の耐震基準を満たしていない場合は耐震診断を受けることが勧められます。

似た言葉「耐震等級」とは？

＞参考リンク：住宅性能評価・表示協会　住宅性能表示制度かんたんガイド

耐震基準に似た言葉に「耐震等級」があります。

耐震等級は品確法で定められていて、耐震等級1～3、3つに分類されます。
耐震等級1は現行の建築基準法に則った強度を有していて、震度6強～7クラスの地震を受けても倒壊・崩壊しないことが期待されます。
耐震等級2は1の1.25倍、耐震等級3は1の1.5倍の強度です。

耐震等級は取得することが義務付けられていない一方で、これから新築を建てる場合は耐震基準に適合する仕様にする必要がある点が異なります。

耐震基準・耐震等級への対応は、主に「耐震」の考え方です。繰り返し発生する地震に弱いなど、弱点もあります。

耐震の弱点を補完する方法として「制震」技術の導入がおすすめです。
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耐震基準を満たしていない建物の問題点

確認した結果、耐震基準を満たしていない場合、どういった問題が生じるのでしょうか。
主に以下の4つの問題を意識する必要があります。

• 大地震で倒壊・崩壊する危険性がある
• 耐震補強工事を行う際、工事費用が高額になる
• （賃貸住宅で）倒壊時に所有者の責任が問われる
• （賃貸住宅で）耐震性の不足で入居率が下がる場合も

現行の耐震基準を満たしていない場合、大きな地震が発生した場合に、倒壊・崩壊、または損傷する危険性があります。

新耐震基準を満たしている場合でも、2000年基準を満たしていないと接合部（基礎と柱、柱と梁などをつなぐ箇所）の破損や引き抜きなどが起こる危険性があるため、現行基準への適合が理想的です。

また、賃貸住宅を経営している方にとっては、著しく耐震性が低い状態で運用している場合は責任が問われる可能性があったり、倒壊の危険性があることから入居率が下がるといったケースもあるでしょう。

＞関連コラム：木造アパートは地震に弱いのか？『やめとけばよかった…』と思わないために。1階と2階の特徴の違いも解説

耐震基準を満たしていない建物の解決方法

では、所有する一戸建てやアパートが耐震基準を満たしていない場合、どのように対処すればよいのでしょうか。

耐震診断を受けて建物の耐震性を確認する

耐震基準を満たしていない建物は、はじめに現状の耐震性を確認する必要があります。
そのためには、耐震性を確認する耐震診断を受けましょう。

耐震診断は建築士などの専門家が自宅を訪問し、既存の資料や柱や梁の状態などから、どの程度の耐震性を持つのか評価を受けるものです。
状態確認に加えて、具体的な耐震補強のメニューの提示も受けられますので、一戸建てやアパートの耐震性に不安を持つ方は利用してみましょう。

＞関連コラム：is値って？｜耐震診断の必要性と評価の基準を知っておこう｜なぜ耐震診断？

耐震補強を行い建物の耐震性を向上させる

続いて行うことは、耐震補強・耐震リフォームです。
たとえば、以下のような工事が該当します。

• 基礎の補強
• 壁の増設・補強
• 接合部の補強
• 屋根の軽量化

こうしたリフォームを施して、現況の耐震基準に合致する住まいになるよう対策します。

耐震補強することで、築年数が経過した住まいであっても大きな地震が起きたとき自宅・アパートで被害を受ける確率を減らせるでしょう。

既存の建物を解体し再建築する

耐震リフォームのほか、既存の建物の解体・再建築も耐震性を回復させる手段になります。

建て替えによって現行の耐震基準に合致する住まいを建てられますので、大きな地震を受けた場合も倒壊を避けられます。

ただし、賃貸アパートなどの場合は入居中の契約者を一時的に退去させる必要があり、多額の費用も必要になる点に注意が必要です。

制震装置を取り付けて地震に強い家にする

耐震改修のほか、制震装置を取り付ける方法も考えられます。

制震装置は、建物に発生する揺れを吸収する効果を持つ制震ダンパーを柱と梁の間に設置するものです。
既存の一戸建てやアパートであっても、壁の一部を切り取る程度の工事で設置できますので、費用を抑えながら地震の被害を軽減できます。

複数回発生する地震に対しても効果を発揮しますので、耐震改修と同時に設置することもおすすめです。

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診断・工事の際は補助金の活用も忘れずに

耐震基準を満たしていない一戸建て・アパートを耐震補強する場合、補助金の交付を受けられるケースもあります。

たとえば、東京都足立区では、耐震診断に対して1棟あたり最大30万円、耐震改修する場合や解体する場合に最大150万円の補助金が交付されます。

耐震基準を満たしていない建物であっても、こうした制度を活用すれば費用を抑えつつ耐震性を確保できますので検討してみましょう。

まとめ│基準を満たして安心できる住まいに

「耐震基準を満たしていない建物はどうすればいいの？」

一戸建てやアパートなどを所有して、こうした疑問を持つ方に向けて、耐震基準の確認方法や満たしていない場合の問題点、耐震性を確保するための対策を紹介しました。

1981年以前に建築された建物は、特に耐震性の不足が問題視されます。
ご自宅に加えて、所有するアパートが該当する場合は大きな地震で入居者が被害を受ける恐れもありますので、早急に対策を取りましょう。