不動産投資で備えたい5つの地震リスク│4つの対策や過去の被災事例も紹介
不動産投資を検討する際、空室や金利の変動など様々なリスクがありますが、備えておきたいリスクの一つは「地震に対するリスク」です。
地震が発生すると、建物に被害が及ぶとともに、アパートやマンションに住んでいる人の命が失われる可能性があります。
人命・財産を守るためには、具体的にどんな被害が予想されるのかを正しく見積もり、対策を立てることが大切です。
本記事では、地震が発生した場合の不動産投資におけるリスクとその対策について解説します。
発生する確率は低いものの、一度発生すると大きな被害を及ぼす地震について、適切にリスクを把握して対処しましょう。
・地震による不動産投資についてのリスクが分かります。
・不動産投資のリスクを減らす具体的な対策が分かります。
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目次
不動産投資、地震による5つのリスクとは？
はじめに、地震が発生したとき、アパートやマンションといった不動産投資を行っていると、どんなリスクがあるのか紹介します。
地震が起きると、以下の5つのリスクに遭遇する可能性があります。
- 建物の倒壊・損傷で入居者が亡くなる・ケガをするリスク
- 建物が”倒壊”し再建築する場合の経済的リスク
- 建物が”損傷”し修復する場合の経済的リスク
- 地震後の入居率低下・賃料低下リスク
- 地震後の不動産価値の低下リスク
建物の倒壊・損傷で入居者が亡くなる・ケガをするリスク
1つ目は、建物が倒壊、または揺れで損傷し、入居者が亡くなる、またはケガをするリスクです。
アパートやマンションが倒壊・損傷し入居者が被害を受けた場合、通常の管理を行っていれば不動産の所有者が責任を負うケースは少ないでしょう。
一方で老朽化した不動産を放置したなど、オーナーに瑕疵があると認められる場合は、地震による倒壊・損壊でも所有者が責任を問われるケースがあります。
＞参考リンク：兵庫県弁護士会 くらしの法律相談（地震で建物が崩壊し第三者がけがした場合）
建物が”倒壊”し再建築する場合の経済的リスク
2つ目は、建物が倒壊した場合に再建築する際の経済的なリスクです。
大きな地震が発生してアパートやマンションが倒壊した場合、再建築を試みる場合は多大な費用が必要です。
一方で地震保険は火災保険で設定した金額の50％が保険金の上限となり、同じ建物を立て直すだけの保険金が下りる訳ではありません。
同じ建物を建てようとする場合、一部は手元の資金から捻出する必要があります。
＞関連コラム 【地震保険はいらない・必要ない】は本当？どうして？どっちにするべきか判断基準も紹介
建物が”損傷”し修復する場合の経済的リスク
3つ目は、建物が損傷した場合の経済的なリスクです。
倒壊した場合と同様に、建物が傾いた場合や外壁・内装に損傷があった場合は、地震保険金のほかは主に自己資金で修復しなければいけません。
こうした地震時に不動産が損傷するリスクにも備える必要があります。
地震後の入居率低下・賃料低下リスク
4つ目は、地震が起きた後、入居率や賃料が低下するリスクがあることです。
震源に近いエリアでは、地震の発生後に余震があることなどから、地域全体の人口が減少するケースがあります。
賃貸物件に対する需要も減少することが考えられ、入居率や賃料が低下する恐れがあります。
＞参考リンク：内閣府 阪神・淡路大震災教訓情報資料集【01】人口の回復
地震後の不動産価値の低下リスク
5つ目は、地震発生後に不動産の価値が減少するリスクです。
大きな地震が発生した後は建物に損傷が生じている可能性があり、また入居率や賃料が低下する可能性もありますので、売却を検討する際に不動産の価値が低下することがあります。
不動産投資を行っている中で地震が発生すると、こうした複数のリスクが生じる可能性がありますので、個別に対策を取る必要があります。
「制震ダンパー」を利用することで、本来建物に生じる変位を最大55％減らせますので、木造アパートなどを所有している方も、制震技術の導入を検討してみましょう。
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地震を受けた場合、リスクは現実化する？
こうした地震のリスク、実際に発生する可能性はどの程度あるのでしょうか。
倒壊の確率は低い・損傷には備える必要がある
アパートやマンションが倒壊する危険性は実際には低いと考えられます。
平成28年に発生した熊本地震について、マンション管理業協会では被災状況をまとめています。
本調査によると、6,926棟について回答があり、うち大破以上1件、中破65件、その他小破・軽微合わせて595件といった被害状況でした。
この結果から、震度6～7クラスの地震を受けても、倒壊や大破する危険性は低いものの、震源域に近ければ中破～小破の危険性は十分考えられることが分かります。
地震に起因する火災の危険性にも対策を
なお、熊本地震の特徴として把握しておきたいことは、震源域付近は比較的住宅が密集していない、開けた地域であったということです。
＞参考リンク：東京都 地震に関する地域危険度測定調査(第9回)
一方で、首都直下型地震のリスクを抱える東京都では、木密地域をはじめとした住宅が密集しているエリアでの地震被害が予想されています。
こうしたエリアでは、火災の延焼による被害の拡大が予想されますので、火災を起こさない、火災で延焼しないための工夫が必要です。
＞関連コラム 地震火災の恐ろしさ｜被害を防ぎ減らすために私たちができる行動とは
地震による不動産投資のリスク。対策は？
このように複数考えられる不動産投資に関連するリスク。具体的にどのように備えればよいのでしょうか。
地震保険に加入する
倒壊や損傷に対して、経済的な視点から有効と考えられるのは、地震保険の存在です。
地震保険の場合、万が一倒壊や大破といった大きな被害を受けたときには最大で火災保険金額の半額を受け取ることが可能です。
また、地震保険は地震に起因する火災や延焼についても補償を受けられますので、延焼の可能性が高い都市部で心配な地震火災への備えになる点もメリットです。
＞関連コラム 『新築でも地震保険は必要？倒壊することはあるの？』疑問の回答と地震被害軽減の方法を紹介
地震の少ないエリア・揺れの少ないエリアで投資する
これから不動産投資を行う方であれば、地震の少ないエリア、地震の揺れが少なくなることが予想されるエリアでの投資をおすすめします。
日本はいずれの地域でも地震のリスクがありますが、地域によって地震の発生確率は異なり、より地震の可能性が低いエリアで投資することで地震のリスクを減らせます。
＞関連コラム 【地震が少ない県はどこですか？】震度4以上の地震の少ない県をランキング形式で紹介
ただ、アパートやマンションなどの需要が高いエリアは東京都など人口が密集している地域です。
東京都区部では、首都直下型地震の発生が予想されていますので、これから紹介する「耐震」「制震」などの導入で、地震・火災へのリスクを減らす工夫が求められます。
＞関連コラム 東京・首都直下型地震はいつ来る？それとも来ない？│地震対策の具体例も紹介
耐震等級3を取得する
都内で不動産投資を行い、首都直下型地震に対して対策を取る場合、まず考えられるのは耐震等級3の取得です。
一般住宅が対象のデータではありますが、熊本地震では耐震等級3を取得した住まいにおいて、地震の被害を大幅に抑えられたデータがあります。
すでに建築済みの住宅・アパートであっても、耐震診断と耐震リフォームで同等の強度の実現を期待できますので検討してみましょう。
＞関連コラム 制震ダンパーはリフォーム時に適した地震対策です
制震・免震といった地震対策を施す
最後に、制震や免震といった地震対策も効果的です。
制震は地震の揺れを吸収する制震ダンパーを設置するもの、免震は地震の揺れが建物に伝わりにくくするもので、いずれも何度も発生する地震に効果を期待できます。
＞関連コラム 結局「耐震・免震・制震」のどれがいいの？効果的な組み合わせの解説と実例を紹介
こうした技術を導入することで、地震による建物へのダメージを減らすことが期待できます。
また、揺れを抑えられることで火災の発生確率を減らすことにもつながりますので、地震・火災へのリスクを抑えたい方にとっては、制震・免震は検討項目に加える価値があるといえるでしょう。
こうした事態を防ぐためには、リスクを正しく評価し紹介した対策を組み合わせることが重要です。
中でも費用を抑えつつ高い効果を期待できるものは「制震ダンパー」です。
120年以上も効果を発揮しメンテナンスフリー、度々発生する地震にも効果を発揮する制震ダンパーに興味をお持ちの方は、資料請求からお気軽にお問い合わせください。
まとめ│地震リスクは事前の想定・対策が重要に
不動産投資を行う方にとっての不安材料のひとつ、地震に対するリスクと対策について紹介しました。
地震が発生するとアパートなど建物に被害が生じ、修復するために投資家・オーナーは経済的な負担を強いられることになります。
経済的なリスクを軽減するためには、地震保険の導入のほか、耐震・制震・免震といった対策で建物への被害を最小限に抑えることが効果的です。
これから不動産投資を検討している方、すでに始めている方は、取れる対策を立ててリスクに備えましょう。
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監修者情報
株式会社トキワシステム
制震ダンパー・地震対策の情報について発信しています。
トキワシステムが提供する制震ダンパー『αダンパーExⅡ』は、地震から建物を守り、住まいの安心と安全をご提供いたします。
保有資格
・二級建築士
・フォークリフト運転技能者
・木材加工用機械作業主任者
・第二種電気工事士
