耐震リフォームをした方がよい戸建て住宅の特徴10選｜地震に備えてより安全に
日本には南海トラフ地震、日本海溝・千島海溝周辺海溝型地震、中部圏・近畿圏直下地震、そして首都直下地震など、今後の発生が懸念されている大規模地震が数多くあり、住まいの地震対策への関心が高まっています。
一方で「我が家は耐震リフォームをした方がいいの？」「耐震リフォームってどんなことをするの？」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
耐震リフォームが必要かどうかは専門家による耐震診断でわかりますが、ある程度の特徴を知っておくことで傾向をつかむことが可能です。
そこで今回の記事では耐震リフォームをした方がよい戸建て住宅の特徴10選について解説していきます。
あわせて耐震リフォームの内容や耐震診断についてもお伝えするので、耐震リフォームをするかどうか迷われている方、ご自宅の耐震性に不安のある方、そして住まいの地震対策に関心のある方はぜひご参考下さい。
・耐震リフォームとはどういうリフォームなのかがわかります。
・住宅の耐震リフォームをした方がよいかどうかの目安を知ることができます。
・耐震診断とはどのようなものかがわかります。
目次
耐震リフォームとは？
建物の地震対策には、「耐震・制震・免震」の3つがあり、それぞれの
- 耐震：建物そのものの強度を向上させることで、建物の倒壊や損傷を防ぐ
- 制震：建物に制震装置を設置することで地震の揺れを吸収・抑制し、建物の損傷を軽減する
- 免震：建物と地盤の間に免震装置を設置することで、地震の揺れを建物に伝えないようにする
耐震リフォームではこの中の「耐震」の性能、つまり耐震性を高める改修工事のことを言います。
地震対策という点では、免震は基本的にビルなどの大きな建物に用いられるケースが多く、一般的な戸建住宅でも免震住宅はいくつかはありますが、後付けによるリフォームを行うのは費用的にも技術的にも一般的ではありません。
制震ももともと大きな建物に用いられていましたが、近年は一般の戸建て住宅にも制振装置が標準搭載されているケースが増えており、制震装置の種類によってはリフォームによる後付けも可能です。
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耐震リフォームの内容
耐震リフォームでおこなう内容は、大きく次の4つに分けられます。
- 基礎の補強（ひび割れの補修、老朽化した木材の交換、新しい基礎を抱き合わせての補強など）
- 壁の補強（耐力壁の増設、補強など）
- 接合部の補強（耐震金物による補強など）
- 屋根の軽量化（軽い素材の屋根への交換など）
この中でもよく用いられるのが壁の補強で、壁に筋交いや耐力合板を入れて耐力壁とし、耐力壁の数を増やしたりバランスよく配置したりすることで耐震性を高くします。
そして柱と梁など構造部材がつながっている接合部も、金物による補強をおこないます。
また、基礎にひび割れや劣化がみられる場合は基礎の補強や、瓦などの重量がある屋根を合板などの軽くて丈夫な素材のものに変更し、軽量化を図ることもあります。
耐震リフォームについての詳細は、次の記事もご参考下さい。
＞関連コラム：木造住宅の耐震リフォーム｜方法と種類や同時施工できる地震対策とは
耐震リフォームの大まかな流れ
耐震リフォームは、次のようなタイミングで検討・実施するケースが多いです。
- 住宅の耐震性が心配になった
- 耐震リフォーム以外のリフォームを検討している
- 中古住宅を購入することになった
- 実家を譲り受けて住むことになった
いずれにしても耐震リフォームをするには、まずは耐震診断を受けて耐震補強の必要があるかどうかを調べます。
大まかな流れとしては次のようになります。
- 専門家による耐震診断
- 耐震補強計画・設計
- 耐震リフォームの実施
住まいの耐震性が不安な場合は専門家による「耐震診断」を受け、結果に応じて専門家による耐震補強計画や設計を経て、耐震リフォームへと進めていきます。
耐震診断とは
耐震診断とは、この建物にどれくらい耐震性が備わっているのかを専門家に調べてもらうことです。
耐震診断の結果によって、耐震リフォームの必要性があるかどうかがわかります。
耐震診断は民間の企業や一般財団法人、一般社団法人など様々な団体が実施しています。
どこに頼めばよいかわからない場合は、お住まいの役所や役場に問い合わせると紹介してくれるケースもあります。
耐震診断には補助金を設けている自治体がほとんどなので、それらもあわせて担当の課へ確認してみるとよいでしょう。
各自治体の問い合わせ窓口は、下記の参考リンクをご参考下さい。
＞参考リンク：地方公共団体の支援制度に関する問い合わせ窓口（国土交通省HP）
耐震診断については、次の記事もご参考下さい。
＞関連コラム：「耐震診断、費用はどれくらい？」耐震診断を行う理由や流れも解説
耐震リフォームの必要性がある住宅の特徴
では耐震リフォームをした方がよい可能性のある住宅の特徴には、どんなことがあるのでしょうか。
これらを確認して不安であれば耐震診断を受け、耐震リフォームが必要かどうかを調べるとよいでしょう。
①建築年数（耐震基準）
まず確認したいのが、「住宅がいつ建てられたか」です。
建物には「耐震基準」が定められており、震災などをきっかけに幾度かの改正を重ねて現在に至っています。
中でも1981年と2000年に大きな改正が行われているため、お住まいの住宅の「建築確認申請がいつ行われたか」を次の点に注意して確認しておきましょう。
- 2000年（平成12年）6月1日以降に建築確認申請が行われた建物 → いわゆる「2000年基準」
- 1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が行われた建物 → いわゆる「新耐震基準」
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請が行われた建物 → いわゆる「旧耐震基準」
「2000年基準」と「新耐震基準」では基本的に耐震等級1以上の耐震性が担保されています。
加えて「2000年基準」では木造住宅の壁の強さや地盤調査などについての改正が行われているため、「新耐震基準」よりもさらに耐震性があるといえます。
「旧耐震基準」ではほとんどの場合で「耐震等級1」が満たされておらず、実際に1995年に起きた阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物の倒壊が顕著にみられたと言われています。
耐震基準・耐震等級については下記の記事もご参考下さい。
＞関連コラム：耐震基準はいつ改正されたの？「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いとは？
＞関連コラム：【耐震等級とは？】耐震等級を高くすることで得られるメリット・デメリット
②建物の外壁線
外壁線とは、1階から上階までをつないだ線のことを言い、一般的に外壁線が揃っている建物の方が耐震性が高いといえます。
たとえばオーバーハングとよばれる1階より2階が飛び出している建物や、2階建てで下屋の方が大きい建物などは外壁線が揃っていないため、総二階の建物と比較すると耐震性が低い傾向にあります。
③建物の平面形状
建物を真上から見たときの図を平面図と言いますが、平面図での形（平面形状）に凸凹のないものの方が耐震性は高くなります。
たとえば正方形や長方形の整った形であれば、地震の揺れによって加わった力の流れが滑らかになるためです。
一方、建物の平面形状に凸凹が多い場合、地震の揺れによって加わった力が一部に集中したり偏りを生じやすくなるため、凹凸のない整形と比較して耐震性が低くなります。
④1階の壁の量・配置（吹き抜け、大開口部など）
1階の壁がどれだけどこに作られているかも、耐震性を知る目安となります。
次の点を確認するとよいでしょう。
- 1階に1辺4m以上の大きな吹き抜けがないか
- 1階に20畳以上の広いリビングを設けていないか
- 1階に駐車場や店舗などの大きな開口部がないか
- 2階の外壁の真下に、1階の内壁または外壁がない箇所があるか
1階の壁の量が少ないと、当然ですが耐震性が低くなってしまいます。
また、壁が多ければいいかというとそうではなく、バランスよく配置されていることも大切です。
なぜなら壁の強度のバランスが悪いと、地震の揺れによる力を受ける箇所に偏りが生じ、ねじれや歪みによって損壊や倒壊のリスクが高くなるためです。
前項でお伝えしたように平面形状が整った家であっても、壁（主に耐力壁）のバランスが悪いと耐震性に影響が出ます。
住宅の間取り図など図面があれば、1階と2階の耐力壁がどこに配置されているかもわかるのでチェックしてみましょう。
⑤室内の劣化（ひび割れ・クロス皺の有無・建具の立て付け）
経年劣化等によって住宅にゆがみが生じていると、耐震性が低下している可能性が高くなります。
したがって歪みがないか、次の点に注目して室内の劣化状況をみておきましょう。
- 壁・天井へのひび割れの有無
- 壁紙（クロス）の皺の有無
- 室内建具、玄関ドア、窓の立て付けが悪くないか
室内の壁や天井、天井付近の壁にひび割れが出ていたり、壁紙に不自然に皺がでていたら、建物に歪みが生じている可能性があります。
また、室内の建具や窓が閉まりにくい、きちんと閉まらないなどの立て付けに問題がある場合も、建物にゆがみが生じている可能性のサインとなります。
⑥増改築の有無
これまでに増改築をしていないかも、耐震性を知る上でのひとつの目安となります。
築年数が古い物の場合、増改築の際に確認申請を提出していない、いわゆる違法建築物である可能性も意外とよくあります。
いつどの箇所をどのように増改築したか、確認申請をきちんとしているかなどを確認しておきましょう。
⑦屋根の重さ
耐震リフォームでは屋根を軽量化する場合もあるとお伝えしましたが、お住まいの家の屋根が重い素材かどうかも、耐震性を知るひとつの目安となります。
建築基準法では屋根の素材について、「非常に重い屋根」「重い屋根」「軽い屋根」の3つに分類されています。
重い屋根素材であるほど耐震性が低くなる傾向があるため、ご自宅の屋根の素材が何なのかを確認してみましょう。
| 屋根の素材 | 建築基準法での分類 |
| 土葺き屋根 | 非常に重い屋根 |
| 陶器瓦（粘土瓦） | 重い屋根 |
| セメント瓦 | 重い屋根 |
| コロニアル（スレート屋根） | 軽い屋根 |
| ルーガ（樹脂混入繊維補強軽量セメント瓦） | 軽い屋根 |
| 金属屋根（ガルバリウム鋼板） | 軽い屋根 |
⑧基礎の種類・状態
一般的な住宅に用いられる基礎には次の3つの種類がありますが、基礎の種類も耐震性と関係があります。
- 独立基礎
- 布基礎
- ベタ基礎
この中でも木造住宅でよく用いられているのは「布基礎」と「ベタ基礎」です。
一般的に布基礎よりもベタ基礎の方が耐震性が高いとされているので、自宅の基礎の種類がなにかも確認しておきたいところです。
また、基礎の種類にかかわらず、基礎にひび割れや土台部分に腐朽などが見られた場合、耐震性が低くなる原因となります。
床下など基礎の状態が見れる場合は、基礎へのひび割れや土台の劣化がないかも見ておきましょう。
⑨地盤の状態
建っている土地の地盤が軟弱な場合、地震の揺れが大きくなったり住宅の沈みや傾きが生じたりしやすいため、建物が倒壊するリスクが高くなります。
例えばもともと田んぼや沼地であった場所や、川や海や池等を埋め立てた場所は地盤が弱い傾向にあります。
また、地盤が粘土質の場合、強度はあるものの地盤の中に隙間が生まれやすい性質を持っているため、不同沈下を起こす危険性があります。
一方で岩盤や砂礫を多く含む地層の場合は、比較的頑丈で強い地盤です。
自宅が建っている土地の地盤がどのような性質を持っているかもチェックしておくと良いでしょう。
⑩過去の被災
過去に災害に遭っているかどうかも、住まいの耐震性を知る上で大切なポイントです。
例えば過去に大きな地震に遭っていたり、比較的小さな地震でも繰り返し何度も地震に遭っている場合は、住宅にダメージが蓄積されています。
耐震性の高い住宅であっても過去の地震のダメージは構造部に蓄積されているため、耐震性の維持がだんだんと難しくなる傾向にあります。
耐震リフォームと同時にできる地震対策
ここまで耐震リフォームについて、おこなう必要性のある住宅かどうかを目安となる特徴や流れ、そして耐震リフォームの前におこなう耐震診断についてご説明してきました。
では住宅の地震対策として、耐震リフォームだけ行えば安心なのでしょうか。
たとえば前項でも少し触れましたが、耐震性を高くしても繰り返し地震に遭うことで、建物へダメージが蓄積されてしまいます。
こうした耐震の弱点を補う方法として、耐震リフォームと同時に施工できる制震装置の設置がおすすめです。
制振装置は耐震性の高い住宅との相性が抜群によく、地震の揺れを吸収することで建物に蓄積されるダメージを軽減し、耐震性の維持に一役買っています。
近年は大手ハウスメーカーでも標準で制震装置を搭載しているところもずいぶん増えているように、「耐震+制震」の組み合わせがスタンダードとなりつつあります。
制震装置は通常制震ダンパーを用いますが、制震ダンパーの種類によっては、新築時だけでなくリフォーム時などの既存住宅への設置も可能です。
制震ダンパーを選ぶ際はその辺りも含めて、機能の関するエビデンスや施工実績なども確認して選びましょう。
まとめ
耐震リフォームをすべきかどうかなど耐震性に不安を感じたら、まずは耐震リフォームが必要かどうか上に挙げた特徴をチェックし、当てはまる項目が多いようであれば耐震診断を受けるようにしましょう。
また、せっかく耐震リフォームによって耐震性を向上させるのであれば、その耐震性が長く維持できるよう、制震装置もあわせて設置することをおすすめします。
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- コストパフォーマンスの高さ
- さまざまな研究機関などで実施した実証実験による信頼性
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次の耐力壁試験の動画をご覧下さい。
続いて、次の実証実験結果をご覧ください。
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監修者情報
株式会社トキワシステム
制震ダンパー・地震対策の情報について発信しています。
トキワシステムが提供する制震ダンパー『αダンパーExⅡ』は、地震から建物を守り、住まいの安心と安全をご提供いたします。
保有資格
・二級建築士
・フォークリフト運転技能者
・木材加工用機械作業主任者
・第二種電気工事士
