【耐震等級とは？】耐震等級を高くすることで得られるメリット・デメリット
家を建てるとき、家を購入するとき、そして家に耐震リフォームを施す時とき、「耐震等級」という言葉が気になったことはありませんか？
耐震等級とう言葉自体はよく耳にするけれど、比較的新しい制度でもあるため、正しく理解している方は意外と少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、耐震等級とはどういったものなのか、そして耐震等級を高くすることで得られるメリットやデメリットにはどのようなことがあるのかについて解説したいと思います。
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・耐震等級とはどのようなものかがわかります。
・耐震等級を高くすることで得られるメリットとデメリットがわかります。
目次
「耐震基準」と「耐震等級」
建物の耐震性を表すものとして、「耐震基準」と「耐震等級」があります。
両者は混同されがちですが、耐震基準は「建築基準法」、耐震等級は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」によって定められているものです。
まずはこれらの違いと関係性を理解しておきましょう。
耐震基準とは
耐震基準とは、「住宅や建築物等の構造物が満たすべき耐震能力の最低限度の基準」のことで、「建築基準法」や「建築基準法施工令」などによって定められています。
もともと日本には建築基準法の前身として「市街地建築物法」という法律がありましたが、その時点では耐震基準は盛り込まれていませんでした。
しかし1923年に関東大震災が発生したことを受け、耐震設計基準を盛り込んだものに改正し、その後1950年に「建築基準法」として制定されました。
その後、耐震基準は1971年、1981年、2000年と大きな地震があるごとに改正が繰り返され現在に至っています。
特に1981年の改正は大きなもので、それ以前の耐震基準を「旧耐震基準」、それ以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼んで区別されています。
中古住宅の購入時や築年数が古い建物の耐震性を知る目安として、建てられたのが（建築確認申請がなされたのが）1981年以前か以降かという点が注目されるのは、このためです。
なお、旧耐震基準と新耐震基準の内容は次の通りです。
【旧耐震基準】
- 中規模（震度5強程度）の地震で建物が倒壊しない。
※大規模（震度6強～7程度）の地震に対しては基準が設けられていない
【新耐震基準】
- 中規模（震度5強程度）の地震で建物がほとんど損傷しない。
- 大規模（震度6強～7程度）の地震建物が倒壊しない。
耐震基準に関しては、以下の記事もご参照ください。
耐震等級とは
耐震等級とは、「地震に対する建物の強度を示す指標」のひとつです。
前述の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」に基づいて、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成することを目的に、住宅の性能を客観的に評価・表示できる共通ルールとして「住宅性能表示制度」が定められました。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は、次の3つを軸に構成されています。
新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「１０年間義務化」すること
引用：『一般財団法人 住宅性能評価・表示協会HP』
様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること
耐震等級はこの「住宅性能表示制度」の中の、耐震性能に関する基準のひとつです。
耐震等級では地震に対する損傷防止と倒壊等防止の観点から、地震に対する倒壊のしにくさを耐震等級1～3の段階に分けて示しています。
なお、耐震等級の数字は大きい方が性能が高くなっています。
耐震等級1とは
耐震等級1とは建築基準法で定められた「耐震基準」と同等の基準で、内容は次の通りです。
- 数百年に一度程度発生する規模の地震による力(震度6強～7相当)に対して、倒壊・崩壊しない
- 数十年に一度程度発生する規模の地震による力(震度5強相当)に対して、損傷を生じない
これからマイホームなどの建物を建てる場合は最低でも耐震等級1を満たしていなければならないということであり、言い換えると、これから建てる場合は最低でも耐震等級1が確保されているということになります。
耐震等級2とは
耐震等級2とは耐震等級1の1.25倍の耐震性があることを示すもので、内容は次の通りです
- 数百年に一度程度発生する規模の地震による力(震度6強～7相当)の1.25倍の力に対して、倒壊・崩壊しない
- 数十年に一度程度発生する規模の地震による力(震度5強相当)の1.25倍の力に対して、損傷を生じない
なお、災害時に避難所となる学校などの公共施設は、耐震等級2の基準を満たすよう定められています。
また、「長期優良住宅」として認定されるには、耐震等級2以上である必要があります。
※「長期優良住宅」とは長期にわたり良好な状態で使用するための措置講じられた優良な住宅のことで、 長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請することで認定を受けることができるものです。
耐震等級3とは
耐震等級3とは耐震等級1の1.5倍の耐震性があることを示すもので、内容は次の通りです。
- 数百年に一度程度発生する規模の地震による力(震度6強～7相当)の1.5倍の力に対して、倒壊・崩壊しない
- 数十年に一度程度発生する規模の地震による力(震度5強相当)の1.5倍の力に対して、損傷を生じない
耐震等級3は現行では最高基準であり、警察署や消防署などは耐震等級3の基準を満たすように設計されています。
耐震等級を高くすることで得られるメリット
耐震等級を高くすることによって得られるメリットは、次の4つです。
- 耐震性が高くなる
- 地震保険料が安くなる
- 低金利でローンを借り入れできる（フラット35Sの場合）
- 贈与税の税制特例がある
ではそれぞれについてもう少し具体的に見てみましょう。
メリット① 耐震性が高くなる
当然といえば当然ですが、耐震等級が高くなるとその建物の耐震性が高くなります。
実際、2016年に起きた熊本地震では、震度7の地震が立て続けに起きて甚大な建物被害が発生しましたが、そのような中でも耐震等級3を取得している建物は、大部分が被害を受けなかったことがわかっています。
メリット② 地震保険料が安くなる
耐震等級に応じて、地震保険料の割引を受けることができます。
マイホームを持った時にほとんどの人は火災保険に加入しますが、近年は地震保険を付随する人が増えており、その加入率は60％と言われています。
地震保険の一般的な割引率は次の通りです。
- 耐震等級3：割引率50％
- 耐震等級2：割引率30％
- 耐震等級1：割引率10％
年額で10～50％の割引は大きいですね。
しかも住宅ローンの返済期間中ずっと保険を掛けていると考えると、仮に返済期間が35年の場合は、トータルで年額の割引額×35年分ということになります。
地震保険への加入をお考えの場合は、耐震等級が何かも頭に入れておくとよいでしょう。
メリット③ 低金利でローンを借り入れできる（フラット35Sの場合）
長期優良住宅など、省エネルギー性や耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合、住宅ローン金利の引き下げ制度である「フラット35Ｓ」を利用することができます。
例えば耐震等級3が条件のひとつである「フラット35S（金利Aプラン）」と通常の「フラット35」を比較した場合、次のようになります。
- フラット35S（金利Aプラン）：借入金利 → 当初10年間：年1.55％、11年目以降：年1.80%
- フラット35：借入金利 → 全期間：年1.80％
この他にも、金融機関によっては独自に住宅ローンの金利引き下げを行っている場合があります。
メリット④ 贈与税の税制特例がある
省エネ性、耐震性等に優れた住宅では、贈与税の非課税枠が拡大されます。
耐震性、耐久性、可変性等に優れ、適切な維持保全が確保される認定長期優良住宅の普及のため、一定の認定長期優良住宅の新築又は取得を行った場合、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。
なお、固定資産税の特例措置は５年間（マンション等の場合は７年間）の措置であり、６年目（マンション等の場合は８年目）から固定資産税の額が”元に戻る”ことになります。固定資産税が”増税”されるわけではありません。
≪ 適用期限 所得税：（ローン減税）令和７年12月31日 （投資型減税）令和５年12月31日 ≫
引用：国土交通省HP「認定長期優良住宅に関する特例措置」
≪ 適用期限 登録免許税、不動産取得税、固定資産税：令和６年３月31日 ≫
耐震等級を高くすることによるデメリット
では耐震等級を高くすることで、どんなデメリットが生じるのでしょうか。
最大等級である耐震等級3を取得する場合で考えると、次のようなデメリットが挙げられます。
- 耐震等級３の住宅取得の際にコストがかかる
- 希望の間取りに出来ない場合がある
それぞれを詳しくみてみましょう。
デメリット① 住宅取得の際にコストがかかる
耐震等級3の住宅を取得する場合、まず建築コストが高くなります。
なぜなら耐震性の向上のために耐力壁を増やしてバランスよく配置したり、耐震金物を増やしたりといったことが必要となるためです。
また、耐震等級3として認証してもらうためには、「設計性能評価」や「建設性能評価」を所得しないといけないため、そのための申請費用や検査費用がかかります。
いずれかを取得するか、あるいは両方を取得するかによっても費用は異なりますが、通常、10万～25万円程度の費用がかかるといわれています。
デメリット② 希望の間取りに出来ない場合がある
お伝えしたように、耐震性を高めるためには耐力壁を増やし、バランスよく配置することが考えられます。
柱や梁を太くしたりすることもあるでしょう。
こうしたことから、大きな吹き抜けや大開口、柱や壁のない大きく広い空間を設けることができない可能性が高くなります。
また、オーバーハング型やコの字型などにすることが難しいというように、家そのものの形にも影響が出る可能性があります。
耐震等級が高ければ安心？耐震性の維持には「+制震」
さて、耐震等級についてメリットデメリットを含めてお伝えしてきましたが、耐震等級3を取得していれば地震対策は万全でしょうか？
答えは「まだ対策の余地がある」です。
実は、耐震性には「繰り返す揺れに弱く、建物にダメージが蓄積される」といった弱点があるのです。
耐震とは、建物そのものの強度を向上させることで倒壊や損傷を防ぐ技術です。
耐震：建物そのものの強度を向上させることで、建物の倒壊や損傷を防ぐ
つまり建物自体を頑丈にして、地震に耐えうるようにするのです。
しかし建物が頑丈になると地震の揺れをダイレクトに受けてしまい、だんだんとダメージが蓄積されてしまいます。
ダメージが蓄積されると、それほど大きくない揺れでも倒壊のリスクが出てしまいます。
そこで、近年注目されているのが「耐震+制震」という組み合わせです。
制震とは、建物に制震装置を設置し、地震の揺れを吸収して抑制する技術です。
制震：建物に制震装置を設置し、地震の揺れを吸収して抑制する
制震の技術は耐震とともに取り入れることで、「繰り返しの揺れに弱い」という耐震の弱点を補い、耐震性の維持に一役買ってくれます。
制震の技術を取り入れるには、制震装置（制震ダンパー）を構造部に設置します。
近年は大手ハウスメーカーで制震装置が標準搭載されているケースが増えており、新築時だけでなくリフォーム時にも制震装置を導入したいというニーズも増えています。
制震装置に関する詳細は、ぜひ資料をご覧ください。
各種質問等も受け付けておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
まとめ
耐震等級は地震に対する建物の強度を示す指標であり、「住宅性能表示制度」において住宅の性能を知るための基準のひとつです。
耐震等級は3＞2＞1の順に性能が高く、耐震等級3を取得することによってコスト面や間取りの制限などデメリットはありますが、地震保険の割引や金利・税制優遇など多くのメリットを得ることができます。
また、耐震と組み合わせて制震の技術を取り入れることで相乗効果を生み、耐震性の弱点を補って耐震性の維持に効果を発揮します。
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監修者情報
株式会社トキワシステム
制震ダンパー・地震対策の情報について発信しています。
トキワシステムが提供する制震ダンパー『αダンパーExⅡ』は、地震から建物を守り、住まいの安心と安全をご提供いたします。
保有資格
・二級建築士
・フォークリフト運転技能者
・木材加工用機械作業主任者
・第二種電気工事士
