新築建売住宅の耐震性は安心？耐震等級や強度を知るポイントとは？

新築の建売住宅と聞くと、どのようなイメージを抱きますか？

近年の新築建売住宅は建物の外観や設備の仕様、内装のおしゃれさも注文住宅と遜色ないくらいレベルが高いものが多く、以前とはずいぶんイメージが変化してきたのではないでしょうか。

一方で、完成した状態で販売されているケースの多い建売住宅に対して、耐震性が心配という方も少なくありません。

今回は新築の建売住宅における耐震性の現状や、耐震制を知るためのポイントについてご紹介します。

新築建売住宅の耐震性とは

まずは現在の新築建売住宅の耐震性がどうであるかについてご説明します。

新建築基準法の耐震基準に基づいて建築されている

現在、新築で建てられる住宅は建売住宅かそうでないかに関わらず、建築基準法に基づいて建てられています。

建築基準法は1981年に大幅に改正されており、1981年以降の建築基準法は通常「新建築基準法」と呼ばれています。

新建築基準法では耐震基準について、それまでの耐震基準から「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という内容に改正され、より厳しい基準が義務付けられるようになりました。

したがって1981年6月以降に建てられた建売住宅においても、「震度6強～7に達する程度の大規模地震動に対する安全を確保されるレベル」の耐震性はあるといえます。

新築建売住宅の耐震等級を確認しよう

新建築基準法で定められた耐震基準は、あくまでも最低限の耐震性を保証されるものです。

新築の建売住宅は新建築基準法で建てられているから安心、とまでは言い難いものがあります。

そこで１つの目安になるのが「耐震等級」です。

耐震等級とは

耐震等級とは地震に対する建物の強度を示す指標のひとつであり、「住宅性能表示制度」に盛り込まれているものです。

住宅性能表示制度とは2000年に施行された「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいて、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するため制定された制度です。

 

耐震等級は建物の耐震性能によって1～3の階級にレベル分けされており、数字が大きくなるほど耐震性能が高いということになります。

• 耐震等級１：数百年に一度程度の極めて稀な地震（震度6～7）に備えた耐久性で、新建築基準法で定められた内容を満たすレベルの耐震性

• 耐震等級２：「耐震等級1の1.25倍」の地震が起きてもすぐに建物が倒壊や損壊、損傷しないレベルの耐震性

• 耐震等級３：「耐震等級1の1.5倍」の地震が起きてもすぐに建物が倒壊や損壊、損傷しないレベルの耐震性

＜参考コラム＞ 耐震等級3で安心？制震ダンパーで耐震等級プラス制震対策がおすすめ

住宅性能評価書で耐震等級を確認する

新築の建売住宅の中には「住宅性能評価書」がついている物件も多くあります。

住宅性能評価書とは住宅の性能を数値化して分かりやすく比較できるように表したもので、住宅性能表示制度に基づいてつくられています。

耐震等級やその他の住宅性能は、住宅性能評価書を確認すると知ることができます。

住宅性能評価書には次の10の項目があります。

1. 地震などに対する強さ（構造の安定）
2. 火災に対する安全性（火災時の安全）
3. 柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）
4. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮）
5. 省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）
6. シックハウス対策・換気（空気環境）
7. 窓の面積（光・視環境）
8. 遮音対策（音環境）
9. 高齢者や障害者への配慮（高齢者等への配慮）
10. 防犯対策

この中で耐震等級は、住宅性能評価書の１項目目「1.地震などに対する強さ（構造の安定）」に表記されています。

住宅性能評価書がついている建売住宅であれば、ぜひ内容を確認しておきましょう。

ちなみに、いわゆる「長期優良住宅」として認定されるには耐震等級2以上が求められるため、長期優良住宅のついた建売住宅であれば耐震等級2以上はあるということがわかります。

耐震等級以外に耐震性で確認すべきポイント

耐震等級の確認以外にも、新築の建売住宅の耐震性や強度を知るための確認ポイントがあります。

建築工法を確認する

新築の建売住宅の工法で、主なものは木造軸組工法（在来工法）、木造枠組壁工法（2×4工法）、プレハブ工法（木質系、鉄骨系）があります。

それぞれの特徴は次の通りです。

・木造木造軸組工法（在来工法）

木造軸組工法（在来工法）は柱と梁によって建物を支える伝統的な工法で、現在の木造住宅でもっとも一般的な工法です。

建売住宅の多くもこちらの工法で建てられています。

筋交いを入れた耐力壁の配置や部材の接合部分の金具の種類等によって耐震性を向上させることが可能です。

・木造枠組壁工法（2×4工法）

木造枠組壁工法（2×4工法）は2×4材を中心とした構造部材や面材によって、面で建物を支える工法です。

同じ木造でも、地震の揺れや力を面で受け止めて吸収分散するため木造軸組工法よりも耐震性が高いといわれています。

・プレハブ工法（木質系、鉄骨系）

プレハブ工法とは、あらかじめ規格品として工場生産された壁や屋根、床などの部材を現場で組み立てる住宅のことです。

面で建物をささえるという点で、木造枠組壁工法（2×4工法）と似た工法です。

プレハブ工法には木質系と鉄骨系などの種類があり、鉄骨系では一般的に軽量鉄骨を用いたものが多いです。

プレハブ工法の中でも鉄骨系の方が、木質系と比較して耐震性が高いとされています。

木造木造軸組工法（在来工法）は職人さんの腕によって違いが出る一面もあり、品質の均一性は木造枠組壁工法（2×4工法）やプレハブ工法のほうが高いといえます。

また、耐震性も後者の2工法の方が木造木造軸組工法（在来工法）と比較して高いと言われています。

＜参考コラム＞【耐震住宅なら安心？】耐震構造の弱点と解決策

基礎工事法を確認する

出来上がった状態の建売住宅では、基礎工事を目で見れないケースがほとんどです。

基礎工事の方法を確認しておきましょう。

建物の基礎工事には、「ベタ基礎」と「布基礎」があります。

• ベタ基礎：立ち上がり部分と床一面を鉄筋を入れたコンクリートで覆い、大きな「面」で建物を支える
• 布基礎：柱や壁などの立ち上がり部分にのみ鉄筋を入れてコンクリートを打設する、「点」で建物を支える

ベタ基礎と布基礎を比較すると、耐震性はベタ基礎の方が高くなっています。

建具の建付けの動作性を確認する

新築で完成した建売住宅を内覧する時に、建具の立て付けを確認しておくのもポイントです。

単純なようですが、建物のゆがみや品質を見抜ける大事なポイントです。

例えば引き戸が勝手に開いたり閉じたりしていないか、扉が閉まりにくい箇所がないかなど、全ての建具の建付けを確認しておくことが望ましいです。

もしも動きにくいなどの建付けが悪い箇所があり、微調整でなおらないレベルであれば、その建物自体がゆがんでいる可能性も考えられます。

建売住宅に後付けで出来る地震対策とは

新建築基準法で建てられ耐震等級の確認もしやすい現在の新築の建売住宅。

耐震等級や建物の強度を知ることができればまずは安心ですね。

建売住宅にさらなる地震対策を行いたい場合は、耐震性だけでなく「制震性」を高める方法もあります。

耐震住宅に制震性をプラス

制震とは地震のエネルギーを制震装置によって吸収し、建物の揺れを抑圧して小さくすることです。

既存の住宅にも後付けで制震装置を設置することで、制震性をアップさせることが可能です。

制震性が向上すると、「揺れが大きい」「繰り返しの揺れに弱い」といった耐震対策だけではカバーしきれない弱点を補い、建物を倒壊から守ることができます。

耐震基準や耐震等級を満たしている建売住宅に後付けで制震性もプラスすれば、さらなる安心を手にすることが可能です。

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